L'investissement privé dans le logement social : une nouvelle donne ?










L'investissement privé dans le logement social : une nouvelle donne ?

Le logement social est né avec la révolution industrielle, de la nécessité d’avoir des logements décents et suffisamment nombreux, rapidement et à proximité du berceau géographique de cette révolution. En France, deux des grandes particularités du logement social sont, d'une part, son financement qui s’appuie sur la collecte de l’épargne à travers le livret A part la Caisse des dépôts et, d'autre part, le rôle privilégié des collectivités territoriales.

Le Gouvernement a présenté en septembre 2017 sa stratégie pour « Construire plus, mieux et plus vite », « Répondre aux besoins de chacun » et « Améliorer le cadre de vie »1. Cette stratégie s’est déclinée en deux lois : la loi de finances pour 2018 et le projet de loi ELAN (Évolution du logement et aménagement numérique). Nul doute, la réforme du secteur du logement social prend une place très importante dans cette stratégie.

Ainsi, la loi de finances pour 2018 a mis en place une Réduction de loyer de solidarité (RLS) afin que les bailleurs sociaux supportent à la place de leurs locataires modestes la réduction de l’aide personnalisée au logement (APL). Si rien n’est fait, cette réduction, qui s’élèvera à terme à 1,5 milliard d’euros, devrait conduire à l’assèchement des fonds propres des bailleurs sociaux, réduisant d’autant leur capacité d’autofinancement.
C’est un bouleversement pour un secteur dont les modalités de financement ont peu évolué depuis plus de 40 ans. Dès lors, la question du financement du logement social devient centrale.

Il convient donc de s’interroger sur de nouvelles sources de financement d’un secteur qui pourrait notamment se tourner vers le secteur privé : particuliers, SCPI (Société civile de placement immobilier) ou investisseurs institutionnels.

Fruit d’un travail de six mois, ce dossier de recherche a été réalisé par douze des vingt étudiants de la promotion 2018 de la Chaire Immobilier et Développement Durable de l’ESSEC Business School, encadrés par l'équipe de recherche de la Chaire. Il constitue la synthèse de trois rapports plus approfondis, exclusivement diffusés aux partenaires de la Chaire.

Ce rapport a pour but d’évaluer la capacité des investisseurs privés à s’insérer dans le nouveau modèle de logement social que le Gouvernement souhaite voir émerger. Au-delà des effets d’annonce, ce rapport met en avant certaines pistes visant à mobiliser les complémentarités entre le monde HLM et les investisseurs privés et, surtout, porte un regard critique fondé sur un travail de comparaison internationale.

Les propos tenus dans cet ouvrage n’engagent que les étudiants.